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Cashflow bei Zwangsversteigerungen berechnen
Zwangsversteigerungen haben eine andere Kostenstruktur als der freie Immobilienmarkt. Kein Notar, kein Makler — aber Gerichtskosten und 4 % Zinsen ab Zuschlag. Das verändert die gesamte Cashflow-Rechnung. Hier ist die vollständige Formel, die wir bei Objektakte für jedes Objekt anwenden.
Warum Cashflow bei Zwangsversteigerungen anders funktioniert
Bei einem normalen Immobilienkauf zahlen Sie Makler, Notar und Grunderwerbsteuer. Bei einer Zwangsversteigerung entfallen Makler und Notar komplett — dafür kommen Gerichtskosten und 4 % Verzugszinsen auf den Zuschlagsbetrag hinzu. Unterm Strich sparen Sie 3-6 Prozentpunkte bei den Nebenkosten.
| Kostenposition | Zwangsversteigerung | Freihandkauf |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5-6,5 % | 3,5-6,5 % |
| Notar | entfällt | ~1,5 % |
| Makler | entfällt | 3-6 % |
| Gerichtskosten / Zuschlag | ~0,5 % | — |
| Grundbucheintrag | ~0,5 % | ~0,5 % |
| Zinsen auf Kaufpreis (4 % p.a., 6-8 Wochen) | ~0,5 % | — |
| Summe Nebenkosten | 5-8 % | 8-15 % |
Quellen: Dr. Klein Beispielrechnung (VW 250.000 EUR: ZV-Gesamtkosten 218.329 EUR vs. Regelkauf 286.250 EUR = 26 % Differenz), eigene Berechnung.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die 7-Komponenten-Formel
Ein Cashflow-Rechner, der nur Miete minus Kredit rechnet, ist unbrauchbar. Wir berechnen den monatlichen Cashflow aus 7 Komponenten — jede mit einer nachvollziehbaren Datenquelle.
Die Mietauslastung ist dabei kein pauschaler Wert: Wir berechnen sie als
100 % − Leerstandsquote − 2 % Mietausfallwagnis,
gekappt auf 75-97 %. Die Leerstandsquote kommt aus dem Deutschlandatlas auf Kreisebene (400+ Kreise) —
Berlin hat 2,0 %, Elbe-Elster 9,3 %. Das macht einen erheblichen Unterschied im Cashflow.
Der Zuschlagspreis — der größte Hebel
Keine andere Variable beeinflusst den Cashflow so stark wie der Preis, den Sie tatsächlich zahlen. Und hier liegt der entscheidende Vorteil der Zwangsversteigerung: Der Zuschlag liegt fast nie beim vollen Verkehrswert. Aber wie viel darunter — das hängt stark von der Region ab.
Echte Zuschlagsquoten aus Grundstücksmarktberichten
| Kreis / Stadt | Ø Zuschlag (% des VW) |
|---|---|
| Potsdam | 56 % |
| Hagen | 62 % |
| Märkischer Kreis | 63 % |
| Kreis Viersen | 78 % |
| Rhein-Erft-Kreis | 84 % |
| Krefeld | 85 % |
| Kreis Paderborn | 89 % |
| Landkreis Zwickau | 89 % |
| Barnim | 95 % |
| Hamm | 97 % |
Quelle: Amtliche Grundstücksmarktberichte (GMB) der jeweiligen Gutachterausschüsse. Uni Weimar (Kohts, 2010): Durchschnittliche Erlösquote bundesweit 59 % des Verkehrswerts (±21 Prozentpunkte).
Wie sich der Zuschlagspreis auf den Cashflow auswirkt
Ein Objekt mit 100.000 EUR Verkehrswert, 8,00 EUR/m² Miete, 80 m², in NRW. So verändert sich der monatliche Cashflow je nach Zuschlagspreis:
Annahmen: 3,7 % Zins, 2 % Tilgung, 80 EUR Hausgeld n.u., 85 % Mietauslastung, 8 % Nebenkosten (NRW).
Beispielrechnung: Eigentumswohnung in Essen
Eine echte Cashflow-Rechnung mit realen Marktdaten. 87 m² Eigentumswohnung, Baujahr 1909, Verkehrswert 55.000 EUR, Zuschlag bei 70 % des VW.
| Kaufkosten | |
| Zuschlagspreis (70 % von 55.000 EUR) | 38.500 EUR |
| Nebenkosten (8 % — NRW) | 3.080 EUR |
| Renovierung (Heizungseinbau + Grundsanierung) | 15.000 EUR |
| Gesamtinvestition | 56.580 EUR |
| Finanzierung | |
| Eigenkapital | 20.000 EUR |
| Kredit (3,7 % Zins + 2 % Tilgung) | 36.580 EUR |
| Kreditrate / Monat | 174 EUR |
| Monatliche Rechnung | |
| Kaltmiete (8,00 EUR/m² x 87 m² x 85 % Auslastung) | +591 EUR |
| Kreditrate | -174 EUR |
| Hausgeld (nicht umlegbar) | -80 EUR |
| Cashflow vor Steuer | +337 EUR / Monat |
Quelle: Eigene Berechnung auf Basis realer Objektdaten (anonymisiert). Mietdaten: Deutschlandatlas / Mietspiegel Essen. Leerstandsquote Essen: 3-4 %. Risiken: Baujahr 1909, Heizungseinbau notwendig, Renovierungskosten können höher ausfallen.
Was den Cashflow killt — die versteckten Kosten
Die größten Fehler bei der Cashflow-Berechnung sind nicht die offensichtlichen Kosten. Es sind die Posten, die Anfänger vergessen.
Renovierungskosten: 4 Szenarien für eine 80-m²-Wohnung
Regionale Unterschiede: München +25-35 %, Hamburg/Stuttgart +15-20 %, Ruhrgebiet Referenz, Ostdeutschland ländlich -15-25 %. Quelle: Eigene Benchmarks auf Basis offizieller Referenzen und Branchendaten.
Hausgeld: Was davon wirklich bei Ihnen hängen bleibt
Nicht das gesamte Hausgeld belastet den Cashflow — nur der nicht umlegbare Anteil. Betriebskosten (Heizung, Wasser, Versicherung) zahlt der Mieter. Verwaltung und Instandhaltungsrücklage bleiben beim Eigentümer.
(Herstellungskosten x 1,5) / 80 Jahre
Leerstand: Nicht pauschal rechnen
Viele Rechner nehmen pauschal 80 % Mietauslastung an. Das ist in Berlin (2 % Leerstand) viel zu konservativ und in Sachsen-Anhalt (bis 9 %) viel zu optimistisch. Wir nutzen die echten Leerstandsquoten aus dem Deutschlandatlas auf Kreisebene — für 400+ Kreise in Deutschland.
Wann lohnt sich ein Objekt? Rendite-Heuristiken
Nicht jede Zwangsversteigerung ist ein Deal. Diese Kennzahlen helfen, schnell zu filtern:
Unter 4 % ist positiver Cashflow bei aktuellen Zinsen kaum möglich.
Über 20x ist bei Fremdfinanzierung fast immer Cashflow-negativ.
Bruttomietrendite muss darüber liegen.
Bestandsmieten im Ruhrgebiet (Mietspiegel 2025)
| Stadt | Bestandsmiete/m² | Leerstandsquote |
|---|---|---|
| Gelsenkirchen | 7,05 EUR | ~7 % |
| Hagen | 7,00 EUR | ~7 % |
| Dortmund | 7,50 EUR | ~2,5 % |
| Wuppertal | 7,50 EUR | ~3-4 % |
| Essen | 8,00 EUR | ~3-4 % |
Quelle: Offizielle Mietspiegel 2025 der jeweiligen Städte (Bestandsmieten, nicht Angebotsmieten). Leerstandsquoten: Deutschlandatlas / Zensus. Bestandsmieten sind die realistische Grundlage für unsanierte ZV-Objekte.
Wir berechnen den Cashflow für jedes aktive Objekt
Die 7-Komponenten-Formel, echte Mietdaten, echte Zuschlagsquoten — automatisch, für jede Zwangsversteigerung in Deutschland. Täglich aktualisiert.
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