Zwangsversteigerungen in Bayern

Zwei Hebel: Erstens niedrigere Nebenkosten — Maklerkosten (üblich 3,57%) und Notarkosten (ca. 1-1,5%) entfallen komplett. Es fällt nur die Grunderwerbsteuer von 3.5% auf den Zuschlagsbetrag an, plus ca. 0,5% Gerichtsgebühr. Nebenkosten damit ca. 7-8% statt 10-12%. Zweitens ein günstigerer Einstiegspreis: Laut CRES Marktreport 2024 liegt der Verkehrswert bei Zwangsversteigerungen in Bayern im Schnitt bei 77% der Portal-Angebotspreise — das Preisniveau ist also deutlich unter dem freien Markt. Bei einem Zuschlag von 200.000 EUR spart man allein bei den Nebenkosten rund 6.000-9.000 EUR.

Aktuell 111 aktive Objekte mit anstehendem Versteigerungstermin, davon 36 mit analysiertem Gutachten. Insgesamt haben wir bereits 36 Gutachten ausgewertet. Die Daten werden täglich aus den offiziellen Amtsgerichts-Portalen aktualisiert. Laut CRES Marktreport 2024 gab es in Bayern insgesamt 3.883 Versteigerungstermine im Jahr 2024 (+19,9% gegenüber 3.238 im Vorjahr). Der Trend setzt sich 2025/2026 fort.

Im ersten Versteigerungstermin wird der Zuschlag von Amts wegen versagt, wenn das Meistgebot unter 50% des Verkehrswerts liegt (5/10-Grenze, § 85a ZVG). Liegt es zwischen 50% und 70%, kann der Gläubiger den Zuschlag verhindern (7/10-Grenze, § 74a ZVG). Im Zweittermin, der typischerweise 3-6 Monate später stattfindet, fallen beide Grenzen komplett weg — theoretisch kann dann für 1 EUR zugeschlagen werden. Das macht Zweittermine besonders interessant für Bieter.

Am Versteigerungstag musst du eine Sicherheitsleistung von 10% des Verkehrswerts hinterlegen — per Bundesbank-Scheck, bankbestätigtem Verrechnungsscheck oder vorheriger Überweisung auf das Gerichtskonto. Bargeld wird nicht akzeptiert, und Schecks dürfen maximal 3 Werktage alt sein. Die Restschuld ist erst zum Verteilungstermin fällig (4-12 Wochen nach Zuschlag). Eine Baufinanzierung ist möglich, sollte aber vor dem Termin mit der Bank vorbereitet werden — viele Banken genehmigen vorab einen Rahmen bis zu einem Maximalgebot.

Das größte Risiko: Es gibt keine Gewährleistung (§ 56 ZVG). Defekte Heizung, Dachschäden oder Schadstoffe gehen voll auf dein Risiko. Eine Innenbesichtigung ist oft nicht möglich. Außerdem gehen bestehende Mietverträge auf den Ersteher über — du hast zwar ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG), musst es aber zum erstmöglichen Termin ausüben, sonst verfällt es. Und bestehenbleibende Grundbuchrechte wie Wohnrechte oder Nießbrauch übernimmst du mit. Genau deshalb analysieren wir jedes Gutachten auf diese Risiken — mit konkreten EUR-Beträgen.

In Bayern gilt die Mietpreisbremse in 162 Gemeinden — darunter München, Nürnberg, Augsburg und Regensburg. Die Neuvertragsmiete darf dort maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In vielen ländlichen Gebieten, wo auch Zwangsversteigerungen stattfinden, gilt sie allerdings nicht.

Es gibt kein gesetzliches Recht auf Innenbesichtigung. In der Praxis gewähren manche Schuldner oder Verwalter den Zugang, aber darauf sollte man sich nicht verlassen. Unsere Gutachten-Analyse hilft, dieses Risiko zu kompensieren: Wir extrahieren Bauzustand, Renovierungsbedarf und Schadenshinweise aus dem Gutachten und beziffern die Kosten. Bei Objekten ohne Besichtigung empfehlen Experten einen Risikoabschlag von 8-30% auf das eigene Maximalgebot.